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株式会社F・P管財 代表取締役社長のBLOG

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜落とし穴〜


調子に乗っていると、足元が見えておらず、
落とし穴は自分の目の前に、ポッカリ開いていることがよくあります。

私の場合も、この典型的なパターンでした。

私は、今回落札した収益一棟マンションをよく調査したつもりでした。
いえ、調査はしていたのです。



落札後、残代金を納め、
名実共に自分の物件になった後、賃借人の方と賃貸契約書のまき直し
及び引継ぎをするために、すべての賃借人の方に手紙を書きました。

そして、電話で連絡をいただいたり、手紙の返送があったりと、
サラリーマンとしての仕事もこなしつつ、
順調に大家さんとしての家主業をスタートさせたつもりでした。。。



が!!

あれ?ということが。。。

競売物件や破産管財物件、任売物件ばかり扱っていましたので、
微妙な、しかし確実にマイナスの要因的な変化に鼻が利くのです。


この物件は、空室の部屋が2部屋ほどあったのです。
裁判所から出ていた資料や、入札前に調査したときには空室だったのです。

しかし、、、

「・・・空室のはずである部屋の電気メーターが廻っている・・・
これは、・・・占有されたな・・・!」

そうです!
開札結果が出てから、若しくは期間入札の入札期日が過ぎてすぐに、
新たに占有を始められてしまっていたのです!

占有されている、と思ったのは、
ほとんど直感的なものでしたが、
まぁこういう時は、大体いつも当たってます。

実際、結果として占有されていました。

占有をかけ始めていたのは元所有者(法人)が事務所として、と、
元従業員(個人)が住居として、でした。

入札前に物件調査したとき、所有者のことももちろん調べていたのですが、
全く違う本店住所を尋ねた時には、もぬけのからで、
行方知れずとなっておりました。

さて、こういう時、動転して慌ててはいけません。

まず最初に、もしもの時のために法的な手続きの準備をしておきます。
そして占有者との直接対決です。
この時の元所有者(法人)は、
建設や警備関係の仕事をしていたところでしたので、

一筋縄ではいかないかな?

とは踏んでいました。

“占有者との直接対決”
といっても、ある意味ビジネスライクな話をしに行くわけですから、
気負いする必要は無く、全うな話を、毅然とした態度で、
それでいてプレッシャー感を与えず、平然と飄々と、
しかし誠意のある、さわやかな素早い応対を心がけます。

そして、相手方の話にも耳を傾け、要望にもある程度は
応じる用意がある旨を伝えます。
(↑これらは、普通に考えれば難しい様には思いますが。)

私は数回にわたって元所有者の居る、自分自身の収益物件を訪問しました。
同時に法的手続きも進行させておりました。

このように、占有者との攻防が続いているこのころも、
サラリーマンとしての仕事も忙しかったのですが、
何とか両立させることは出来ました。

これは家主業という、不動産投資だからこそ出来たものであり、
株式投資などであれば、両立するほど余裕を持って、
頭を廻すことは難しかったでしょう。


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp

  

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(2004/8/27(Thu) 21:42:04)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜入札結果。〜


札を入れ、開札までの1週間は、
何かしら、そわそわします。



開札日当日。
仕事で開札会場には行けません。

結果は裁判所の競売開札速報で知ることになります。

その結果は、、、






見事、1位!!

2位との差も、さほどありませんでしたので、
ドキドキものです。

でも、意外と冷静に受け止め、判断していました。

もう、次の動きを考えていたからです。

売却許可決定が出れば
書類を揃えて、
残代金の準備をして、
入金したら賃貸契約のまき直しして、
物件の鍵はどうしようか、、、

などなど、
次の動きのことで頭がいっぱいです。
だからといって、
もちろん仕事もおろそかには出来ません。

でも、

自分の努力が、実った1つの瞬間だったので
それは、うれしかったですね。

その日は自分の物件は見に行かず、
(正確には、まだ自分の物件ではありませんが少々浮かれ気味でしたので、、、)
まっすぐ帰りました。

確か私は、
訳の分からない、
「落札したんだから、いつでも見に行ける。物件は逃げやしない。」
とか、思ったりしていたと思います。



いや〜、、、
誠に恥ずかしい限りです。。。


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/8/20(Thu) 23:01:06)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜また来た、熱い物件!〜


競売物件を落札できなかったことにより、
私は一種の呆然自失状態でした。

熱病に犯されていたものが、健康を取り戻しつつあるような、
風邪をこじらせていたものが、直りかける前のような、
そんな、経過段階の感覚です。

今から考えれば、競売で落札できなかったことぐらい
なんでもないことですが、自分自身、
かなり入れ込んでいたことが分かります。
(今では慣れたもので、有り得ませんが。。。)

少し時間が経つと、私も落ち着きを取り戻し、冷静になってきました。
次の物件のことも考えられるようにもなってきます。

しかし、そうそう良い物件が見つかるはずもない。
と、考えていました。


ところが、すぐに見付かりました。

競売物件の資料を眺めていると、
とても近所の収益一棟マンションの物件が競売にかかっていました。
徒歩で5,6分というところです。
最低価格も手頃で、築年数も新しい。利回りもなかなか良さそうです。

早速仕事が終わってからこの収益物件を見に、物確へと向かいました。
この時の足取りは軽いものでした。

物件自体は路地を入ったところにありまして、
このことはマイナスであるとは思いましたが、
路地を1本入っていることでとても静かです。

築年数が新しいこともあり、きれいで、
駅からも近く、周りの環境もいい感じです。

まさかこんなに早く、次の入札検討物件が出てくるとは思いませんでしたが、
膳は急げ、です。
落札できなかった物件のことは、もうどこかにいってしましました。
検討物件の相場や地域柄、賃貸の需要などを調べ、
いろいろと物件を調査、確認しました。

そして、入札に値する物件であるとみるや、
私は、いそいそと入札の手続きに取り掛かりました。
もう慣れたものです。
その日のうちに入札に必要な資料など一式揃いました。
競売入札保証金も準備できる状態です。

競売物件の入札にしても、破産物件にしても、一般物件にしても、
不動産を扱う際、特に収益物件に関することは、
すればするほど、早く、楽になっていくものだな。
と、このごろから考えていました。

1件目より2件目、2件目より3件目、3件目より・・・という様に、
前回覚えたこと、学んだことが
どんどん蓄積され、どんどん応用が利いてくる感じでした。


そして、

入札期日の最終日に、願いを込めて、札を入れに行ったのであります。


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/8/13(Thu) 22:22:37)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜それでもあきらめない〜


いくら私の元に、買えれば利益をもたらす物の情報が入ってきたところで、
買えないのであれば意味がありません。

当たり前にして、最大の難関、

((お金を用意できなきゃ買えません。))

という問題です。

当たり前ですね。幼稚園児でも分かります。

私も男です。早々にはあきらめられません。

私だって、このような事態を想定し、いろいろな形ですでに動いておりました。
銀行等から融資が引けるかまだ確定していないのですから、
それもまた、当然です。

まず、私個人の資産を見直します。
親族・親類縁者などなど当たります。
銀行等ではない借り入れ方法も模索しました。

その結果、この物件に対してのお金(入札想定額)、及び諸費用を
用意することが可能になりました。

人気物件になることは分かりましたので、
かなりの競売入札件数が予想されます。
後の管理経費やリフォーム等も考慮し、それ相応に入札価格も想定しました。

(これならいけるぞ!)

私の中で、どこか確信めいたものがありました。

今までの準備に、膨大な労力と時間を費やしてきましたので、
自分の内側から、自然とそんな気持ちが湧いてきたのだと思います。

不動産競売期間入札の一連の手続きを済ませ、
いよいよ開札の日。

平静を装っても、やはり頭のどこかで考えてしまう。
そんなワクワク感がありましたね。あの時は。

開札の結果の方は、


その物件に対する入札件数。。。  なんと、86件!!


入札順位。。。  2位!!
その差、6万円!!!





(いや、読みは当たってた。もう少しだ。後は運の問題だ。今回の物件は人気がありすぎた。次こそは。。。)

・・・と考えることは止めました。

今回の経験は、“実際に自分で入札するという体験”を得ることが出来た。
そして、自分自身の心の移り変わりを感じることが出来た。
それだけです。

これを基に、次の良い物件に出会えた時、最良の選択肢を選ぶことが
可能な人間になれると思いました。

どんなことがあろうと、へこたれず、あきらめません!


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/8/6(Thu) 21:57:33)

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