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株式会社F・P管財 代表取締役社長のBLOG

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜これだ!!〜


私は、日ごろのサラリーマン業務を一生懸命こなしながら、
収益物件情報を趣味と実益を兼ねて収集し、見ておりました。

それだけ案件を見ていると、さすがに目も肥えてきまして、
良い物件だけが目に入ってくるようになりました。
(不思議とそうなるんです!)

そんなある日、夜中に物件情報を眺めていると、
(大体、業務が終了してから物件チェックをしていましたので。)
ふっと、目に留まる競売物件が在り、何気に物件詳細を見ていました。

「「これだ!!」」

心の中で、なぜだかガッツポーズをとっていましたね。

場所良し、価格良し、利回り良し、アンド物件良し、
という、3拍子も4拍子も揃った、一棟収益マンションだったのです。

テンションも上がってしまいます。

その日はもう遅かったのですが、帰宅する前に
そのまま物件を見に行ってしまいました。

(よし!管理状態も良好そうだ。建物もきれいぞ。)

私の感想です。
夜遅く、暗くてもこれぐらいは分かるものです。

そして、多少権利関係がややこしくても、
いつもの仕事で慣れていますので、それは大丈夫として、
人気物件になることも見越して入札額を決めるとし、
やはり最終的な問題点となってくるのは、お金、
投資金についてでした。

手持ちのお金は限られています。どちらかと言うと、不動産投資する為に
すぐに用意できる金額としては少ないでしょう。

ポイントとしては、どれだけローンが組めるか?
対象物件を担保に差し入れて、どのくらいの融資が引けるか?です。

これには苦労しました。

前々から、何件かの金融機関には融資を受けたいという、こちらの意向を伝え、
融資の要望を出してはいたのですが、どうしても対象物件が
まだ確定していない状態のため、最終的な結論や稟議は
物件が確定してから急いで出す。
ということになっておりました。
競売は期日が決まっておりますので、決定すれば急がなくてはなりません。

そして、物件が決定したわけですから、
物件概要書や不動産資料一式、私個人の資料も持って、金融機関に走りました。

結果は、融資担当者様いわく、

「融資に値する収益物件ではあるでしょうが、
すぐに出せるか、融資を確約するには時間がなさ過ぎる。」

というものでした。
“考える時間は少ない”
ということは最初の段階でお伝えしていたのですが、
伝えきれていなっかたのでしょう。

(せっかく、こんな良い物件が在るのに。)
(お金さえ用意できれば、ほぼ利益確定みたいな話なのに。)

いろいろな思いが頭をよぎり、
時は刻々と過ぎていこうとしていました。


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/7/30(Thu) 22:53:23)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜さぁ、いよいよ〜


良い収益物件を見分ける眼は、ある程度付いてきました。

思い立ったあの日から、もう1年以上の月日が流れてしまいました。
少しだけ、仕事の環境も変わりました。
昔に比べると時間的、精神的に余裕も出てきました。

さぁ、いよいよ自分で投資するための物件選びです。
今までとは少し目つきも変わります。

(こんなに気を入れて物件を見るようになるのか?)

また、新しい自分発見でした。
ここまで、心まで、真剣になるとは思っていませんでした。
いわゆる、“気合が入る”ってやつです。

(いつもは気が入っていなかったのかな?いやいや、そんなことないはずです)

と、思えてしまうくらいでした。

しかし、いざ
『買うぞ!!』
という目線で物件を見ると、なかなかどうして、
良いものがないんですよ。これが。

物件情報は来るのですが、こういうときに限って、どうも、いまいち。。。

これは、探しているときは見つからず、探していないときはすぐに見つかる。
という、あのマーフィーの法則ではありませんか!?

参りました。
あせってはいけない。と、分かっているのにあせってしまうんです。

(なかなか良い物件情報が回って来ないから、とりあえずで手打ちにするか?)
(何の結果も出せずに、このまま終わってしまうんじゃないのか?)
(やはり収益性のある不動産を買うこと自体、無謀な挑戦だったのか?)

話にならないマイナス思考の連続です。
通常の営業業務にも支障をきたしてきました。なんとか改善せねば。

しかし、この改善はすぐには実行できませんでした。

そんな中で過去(原点)を振り返り、過去の私からひとつの気付きがありました。
それは、私に収益物件の存在を知らしめてくれた、競売不動産の存在です。

日ごろの業務に追われていて、少し遠ざかっていた競売不動産を思い出す
ことが出来た。という方が、近いかもしれません。

今まで、なぜそんなことに気付かなかったのか?
恥ずかしい話なのですが、
私は今までとは打って変わって、毎回大量に出てくる、
海千山千の競売不動産の情報を食い入るように見ていました。

こうなると、また不思議なもので、サラリーマン業の方も
競売入札代行や占有者との立ち退き交渉、物件調査やリフォームなど、
競売関係の仕事が増えてきました。

人間って考え方を変えるだけで、
生き方や、人生の方向性まで変わってしまうものなのでしょうね。

どんな苦境に立たされても、明るさや楽しさを忘れず、
行き詰った様に思えても、そこからまだ、何万通りもの指し手があるんだ。
ということを、この時学びました。


鰍eP管財 北端秀行
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(2004/7/23(Thu) 23:11:41)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜先ずは物件を見る、見まくる〜


先ず、どうしたか?

そうです。

調べたり、勉強したり、
自分なりに研究することが実は(やっぱり?)苦手な私は
収益物件の情報を手当たりしだい収集し、
収益物件をとりあえず物調し、物確し、見まくりました。

いろいろな方法、ツールを使い、
収益物件の情報と資料を集めまくりました。

とりあえず実物を直接たくさん見て研究です。

そりゃそのころの私は、眠い人間でも、一応不動産業者の営業マンです。
収益物件情報は集まってきます。
いろいろな価格帯や、
アパート・マンション・ビル・店舗・事務所・土地・ホテル・上物だけ、、、
など、何でもござれです。

そうすると、
おのずと収益物件を求めるお客様も集まってきました。
知らぬ間に趣味(?)と実益が適ってきました。

何百件の収益物件をまじまじと見たでしょう。
いや、何千件かな?

不思議なもので、慣れてくると実際に物件を見に行かなくても

(この物件は、外観がこんな感じで、周辺はこんなで、管理状態は・・・)

ということが、大体分かってくるのです。
時間と労力の短縮が自然と出来るようになるんですね。
さすがに、これには自分でもちょっと感動でした。


ところで、実は、私がこのような感覚を手に入れ、こういう状態になるには
かなりの時間が必要でした。

一介のサラリーマンである私に、そんなに余裕があるはずもなく、
ただでさえ“ワケあり物件”を扱っていることによるハードな毎日。

朝早くから夜遅くまでの勤務時間も、
寝る間を惜しんで!
というぐらいの長時間労働でした。

私自身の精神的な未熟さと、思想の低さも相俟って、
心身ともにヘロヘロでした。

しかし私はへこたれず、あきらめず、
少しずつ、少しずつではありましたが
収益物件の資料を手に入れては、空いている時間の、夜中でも、
早朝でも、休日でも、見て回りました。
(まともな休日ってほとんどありませんでしたが)

調べながら、物件に対して、自分が投資したときのことを考え
いろんな思いを巡らせていました。

とても忙しく、仕事自体放り出したくなるような出来事も頻繁にあり、
追い込められ、自分の不甲斐無さにも呆れて、
車を運転していると、自然と悔し涙が流れることもありました。

でも、あのくらいの苦労で、今の自分があるのだから、
ありがたいことだと思います。
(まぁ、大変でしたけど)


鰍eP管財 北端秀行
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(2004/7/16(Thu) 22:49:30)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜収益物件とは?〜

4年ほど前の、その当初、
まだ世の中は、一般的には
“収益物件”にさほど興味を示していませんでした。
そんなこともあり、
私は、

収益物件ってどうなんだろう?
いや、収益物件ってなんだろう?

と、考えていました。

今思い返せば、何を言っているんだ?

という感じですが、私はその当時、
収益物件に関しては初心者で、
ほんと〜によく分かっていなかったのです。

本気でその様に考えていました。

未知のものに相対した感じです。(E・T程じゃないですよ。)

収益物件というものが、
賃貸に出して賃借人の方から賃料を頂く。
収益性のあるもの。
不動産を活用した投資。
ということはもちろん知っていました。

しかし、どういう仕組みか、本当に良いものなのか、
リスクは?リターンは?
どのくらいの人が、実際にしているのか?

あの頃の私には収益物件を見る眼もありませんでしたし、
自分の頭の中だけでは、どうにも解決しません。

((これは研究材料だ。))

ということで、仕事の合間を縫って、
(と言ってもほとんど時間はありませんでしたが)
収益物件・不動産投資について
調べ、勉強し、自分なりに研究しました。

しかし、当時の私は情報収集能力に欠け、
実際、不動産投資に関する資料が世の中に乏しかったように思います。

悲しいことに、たまたま私の周りにも、
その当時は不動産投資をされている方がおられなかったのです。

収益物件の勉強をしなければいけない。

私は考えました。
もっと自分の立場に即した、もっと実の有る、楽な研究方法はないものか?


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/7/9(Thu) 22:08:45)

サラリーマン兼業大家さんから一転!! 〜ど素人から〜


不動産投資に興味を持たれている皆様に対して、
少しでもお役に立てればと思い、
これから何度かに分けて、私の不動産投資などに対する、
過去の失敗談や体験・経験を書き綴っていきたいと思います。。。




私は不動産業界に従事しておりました。(今もですが。)
いたってシンプルなサラリーマンでした。

その以前は、働く時間によって給料が決められ、安い賃金で働く人間でした。
不動産業界とは全く無縁なところです。

不動産業界に就職したての頃は、それはもう目も開けられないほどの
出来の悪い営業マンでした。
まともな会話ができないのですから。
まぁ、世間知らずの、ばかちん、ですね。

しかし、当時の上司の方達にしごいて頂き、
非常に苦しく、かなりの努力と忍耐を要しましたが
一応、人並み以上の人間にはなれたと思います。


ところで、収益物件というものは不動産業界に従事していても、
収益物件を前面に押し出して営業していないと、
意外と出会う機会は少ないのです。
そして、収益物件に携わったことの無い営業マンも数多く存在します。

私の場合も、途中まではそうでした。

私にとって良かったことは、私の就職した不動産会社が
“競売不動産”“任意売却物件”“破産管財物件”
という特殊な物件を専門に扱っていたことです。

その当時、これらの物件自体、知名度が低かったことに加え、

「破産物を扱うなんて、不動産屋じゃない」
「そんな不動産、縁起が悪い」
「管財物件?何それ?」

と、業界はとても閉鎖的で冷たいものでした。
しかしそこに、ビジネスチャンスと私自身のスキルアップの機会がありました。

そして、この不動産会社での営業マン2年目、
私も例に漏れず、収益物件を取り扱うことは、まだありませんでした。

しかし転機が訪れます。
あるお客様から、お電話をいただきました。

「2週間後に出る大阪の競売入札で、ある収益物件を入札したい。
どこの業者も競売を取り扱っていない。御社は専門と聞いたが
御社で、入札代行後、管理や賃貸契約のまき直しは可能か?」

という趣旨のものでした。

あのころの私は若かった。

出来ないことを出来ない、でもなく、
検討して折り返す、でもなく、
返答は
たいして何も考えず

「出来ます!」

だった。

そこから上司に聞き、自分で調べ、忙しかった為に時間がなかった分
集中して研究することが出来ました。

物件の状態や立地条件、過去の入札暦や不動産価格相場、
さらには収益還元法。。。

いろいろなことを念頭に置き、入札価格を算定しました。

しかし、お客様のお財布とも相談しなければいけなかったので、
その時は最終的には、僅差で落札できませんでした。

この時私は、今まで目に入らなかった、
“収益物件”というものに
はじめて目を向け、そこからは、どんどん“収益物件”
を研究するようになりました。

“収益物件”に対する考え方も変わっていきました。

かれこれ、今から4年ほど前のお話になります。


鰍eP管財 北端秀行
http://www.fpkanzai.co.jp


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(2004/7/2(Thu) 21:12:05)

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